上半年，大城市房地产市场基本上处于冻结的状态，三四线城市趁机上涨了好多，但从绝对房价来看，小城市房价和北上广深相比还是差很多。

一般我们会认为，大城市发展机会多、收入高、人才济济，很多人都往大城市跑，小城市人口少，发展滞后，所以没人去。

于是就造成现在的局面，大城市不断限购，但买的人却越来越多，价格也越来越高，小城市政府使劲鼓励大家买，但鲜有人问津，房价涨的也很慢。

今天，就帮助大家深入探讨一下，为何一二线城市房价暴涨而三四线城市房价滞胀的深层原因，观点来自中泰证券首席经济学家李迅雷。

李迅雷指出，在中国区域经济发展的官方词汇中，从来都是用「城镇化」，从不说「城市化」，这两个词语的差距竟然决定了中国各个城市房价的高低。

城市化是一个反映农村人口向城市转移的国际通用词汇，已经用了100多年；「城镇化」是2001年提出的，早期指的是「进厂不进城」的乡镇企业模式，现在说的是「农业转移人口市民化」。

城市化不仅是农业人口转化为非农业人口，而且是城市在空间数量上的增多、区域规模上的扩大、职能和设施上的完善。

最重要的的是，城市化的过程还是城市的经济关系、居民的生活方式以及人类的社会文明广泛向农村渗透的过程。

传统意义上的城市化，没有太强烈的行政干预色彩，而是通过城市的集聚效应来吸引外来人口流入，从而形成规模经济，提高城市化率。

比如上海这种城市，由于对外开放早，新中国成立前就是国际大都市，经济也很发达，现在经济发展水平也领先全国，吸引了很多外来人口，房价也领涨全国。

城镇化则更多地体现为行政的力量，实质上是一场造城运动。

这几年，很多地方政府高举城镇化的大旗，一是把城镇化作为拉动GDP的抓手，二是把将城镇化作为建设「形象工程」的手段，三是将城镇化作为发展房地产的手段，四是把城镇化当作土地财政收入的来源，不断扩大城镇面积。

2012的统计数据显示，2000年至2010年，中国城镇总面积10年扩张60%，但城镇化率只提高了13.4%。

「城镇化」的结果是，中国大部分城镇都为三四线城市，这些城镇的面积扩大过快，却缺乏相应的产业支持，创造的就业岗位有限，这就很难吸引新增人口，没有人，房子卖给谁呢？

看到这下面的现象也就不难理解了，为什么北上广深的房价那么高，很多投资者穷尽大半辈子积蓄都要买，但很多人老家县城的房子却卖不出去！

以前，我们常说「孔雀东南飞」，就是中国的人口从西部和中部往东部沿海迁徙，但这几年很多内地省份的大城市也出现了人口聚集。

比如安徽的人口还在净外流，但合肥的人口却在快速增长；河南的人口也在负增长，郑州的人口却是正增长。

李迅雷通过调研发现，最近房价涨幅较大的省会城市，都是人口流入量较大的，而且，从购房者的身份看，外地购房者的比例大致都要达到30%左右。

人口为什么会流向大城市呢？实际上不仅仅是为了获得就业机会，同时也是为了能够更便利地获得公共服务。

比如同样都是省级城市，贵阳的房价大约只有上海房价的十分之一。所以人口肯定还会继续向一二线城市集聚。

从经济学角度来讲，公共服务资源总是稀缺和不足的，一般的三四线城市在公共服务方面的供给水平，要远低于一二线城市，因为三四线城市大部分政府的财力薄弱。

公共服务好了，这个城市就会更受欢迎。公共服务有什么好处呢？看看下面的数据就明白了。

从中国各地的人口平均预期寿命看，寿命基本上与城市的发达程度呈高度正相关，如上海、北京的人均寿命都在国内排第一、第二，经济发达的省份如浙江的人均寿命高于江苏。

中西部地区很多省份的人均寿命要低于上海10岁以上。因此，人口老龄化、人均GDP达到中高收入阶段（8000美元）与大城市化之间也确有很强的相关性。这也是推动一二线城市房价上涨的动因所在。

2008年统计局公布的百万人口城市数量为122个，如今据称已经超过180个。这说明中国的大城市化正方兴未艾，这是推动一二线城市房价上涨的主要动力。

从以上分析中不难看出，城镇化与城市化虽然只有一字之差，但造成的后果截然不同，前者带有很明显的行政色彩，导致公共服务跟不上，后来的发展与预期目标相差甚远。

城市化是市场配置资源下的自然过程，城市化本身不是目标，而是为了寻求规模经济下的效率最大化，其结果则导致城市化率的大幅提升，人才趋之若鹜，房价上涨迅速。

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