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轨道企业“搅局”地产深野矿黑妻铁京投年地产销售额达百亿

网络整理 2017-08-04 同城信息

主标题：轨道企业“搅局”地产

副标题：广州地铁联手越秀、武汉地铁联手保利开启“轨道+物业”模式；深铁、京投年地产销售额达百亿级

深圳地铁集团与万科的联姻，使得“地铁＋物业”模式更加受到关注，近日，广州地铁联手越秀集团，武汉地铁联手保利开发小镇。此前京投发展的多元化尝试、绿地自建地铁公司，深铁、京投等地铁公司每年地产销售额已经达到百亿级的体量。轨道企业“搅局”地产的现象已不言自明。

以地产“反哺”地铁

由于国内多数地铁公司只能勉强维持收支平衡，要实现持续盈利，就必须通过地铁沿线枢纽建综合体、车辆段上盖开发物业，来填补资金缺口，随着地铁项目在各大城市的建设和开通，轨道物业将成为地铁公司追逐的新领域。

7月25日，贵阳地铁置业有限公司称正在探索“轨道+物业”发展模式，开发地铁物业，产生收益反哺交通主业。目前，贵阳地铁1号线上建有迈德国际、湖山郡、清水湾三个项目。

7月19日下午，武汉地铁集团与央企中国保利集团旗下保利（武汉）房地产开发公司签订战略合作协议，就黄家湖地铁小镇达成初步合作意向。

近日，广州地铁集团、越秀集团等广州市属国企联合设立广州城市更新基金，基金总规模2000亿元。其中首期基金——“广州轨道交通城市更新基金”规模为200亿元，该基金的运作思路，即是探索“轨道+物业”。今年4月，广州地铁提出要学习港铁模式，与有资源的国企在沿线土地层面进行全链条、全方位战略合作。

目前，类似广州地铁、武汉地铁等参与轨道物业的企业已越来越多，并形成了两种主要模式，一是房企自身创建轨道资源，如绿地建立绿地地铁投资发展公司，在全国多地进行地铁开发，获取轨道物业开发权。

第二种较为普遍，即地铁公司联姻具有资源优势的企业。最典型如深铁与万科合作，在成为万科的第一大股东后，深铁与万科的项目开发收益如何分成，还是未知数。

“大地主”业务规模可观

轨道企业往往是当地的“大地主”，深铁就被外界认为是隐形的“深圳地主”。目前深铁运营业务的收入与成本基本持平，而地产品牌推出不过短短3年时间，业务规模却已颇为可观。

深铁官网显示，2015和2016连续两年销售金额突破百亿大关。截至2017年第二季度，深圳地铁地产已实现7个项目入市销售，累计销售额超320亿元，

记者查阅深铁2016年年报发现，深铁已拥有地铁上盖物业开发项目12个，项目规定建筑面积约450万平米。深铁与万科的合作，物业开发体量将十分惊人。深圳市政府计划到2020年底新开通运营11条线路，共计435公里，届时深圳轨道交通总里程可达1000公里。

北京市基础设施投资有限公司也是轨道物业的先行者，其旗下的京投发展曾在北京开发了公园悦府、西华府和琨御府三个知名地铁上盖物业，使其在2014年至2015年连续两年完成近百亿元销售额，实现业绩爆发增长。

不过，随着几大主力楼盘开发结束，京投发展速度也慢了下来。京投发展2016年业绩显示，实现签约销售金额98.05亿元，同比下降20.21%。

绿地旗下的地铁业务也不可小视。2014年，绿地才开始涉足地铁业务，并相继签下了徐州、南京等地的多条地铁线。申万宏源一份报告显示，绿地目前PPP地铁建设项目总投资额已过千亿。

除地铁公司外，铁路公司也是“大地主”。“中国铁路总公司核心土地分布在东部和中部地区，不只包括京沪高铁等铁路桥下的土地，还包括分布于城市各个角落大量的土地，这些存量资产盘活后能量惊人。”一名不愿具名的业内人士表示。

万科集团高级副总裁谭华杰曾指出，城市群和轨道的发展意味着沿轨道交通拓展的城市新区是未来整个房地产行业的主战场，“这样的一个机遇，可以说是一个划时代的机遇，可以和1998年的房改相比”。