1、人口大市、城镇化率低的城市成为三四线去库存主力

我们在去年12月的调研中发现，除了三大城市群的外溢效应，很多东中部三四线房地产市场升温，受到一二线城市房价大涨后提前拉动居民购房预期的影响。这在GDP或人口排名当地省份第二第三的城市尤甚。这些城市或人口基数较大，或城镇化率较低，或政府拆迁补贴，或高铁距离核心城市不远等多重因素，使其出现几年难得一见的购房热潮。

以3月新一轮调控为例，赣州成为中部省份第一个加入限购的三线城市。2015年赣州人口为854.7万（南昌只有530万人），居江西省首位，但城镇化率只有四成多。本地刚需强劲，周边区县进城买房比例加大，房屋库存已经很低。今年市场明显延续了去年的热度。对广西GDP贡献比较大的柳州，库存去化效果也还不错，价格稳中有升，土拍相对活跃。

GDP排名居后的河南信阳，人口量近650万，购房者在2016年把2014-2015年的库存几乎去化殆尽，目前库存量只有6个月左右。七成购房者来自信阳老城区，三成来自于附近郊县的年轻人进城购买婚房需求。与信阳类似，河南南阳、湖南常德、湖北襄阳、四川绵阳等人口大市去库存都以本地刚需为主。

除此以外，一些城市如湖北黄石、山东泰安等地，由于当地政府对省内经济圈的战略发展布局而受到开发商青睐。以泰安为例，受访开发商表示，尽管目前泰安库存量仍旧较大，但其被列为“大济南”战略布局重点之一，开发商正积极寻找土地资源。

2、东北和内蒙当地产去库存压力仍大

我们此次访谈了呼和浩特、大庆、抚顺等城市，开发商普遍表示市场平稳，量价波动较小，拿地非常谨慎，大多是政府求着开发商拿地。购房人群以刚需为绝对主力，改善及投资较少。库存仍旧很大，以呼和浩特为例，库存去化期仍需两年，其中大户型和别墅占较大比例。

3、西部省份房地产市场依旧波澜不惊

西部省份除了省会城市，下面三四线去库存尚需时日。例如昆明是房企布局最多的弱二线城市之一，去年四季度以来土地成交面积排全国三线城市第五名。贵阳也在节后几次调涨。除此以外的其他西部城市如桂林、大理，成交情况则比较平稳，库存去化尚待时日。

综上所述，除三大城市群辐射的城市外，一些城镇化率较低，或人口基数大，或棚改力度大，或GDP增速快的弱三四线城市有潜力成为2017年去库存主力，或受到开发商的青睐。

三四线热度是否可以持续？

三四线城市房地产持续热销，但是否透支了未来需求，是否可持续？房地产开发商对后市看法不一：库存极低的强三线城市开发商继续看好市场，价格跳涨、捂盘惜售等现象突出；而远离热点的弱三四线城市的开发商则担心市场随时变脸，目前推盘意愿强烈、积极赶工，大多希望趁这波行情尽快出货。

在此，我们也梳理了可能的风险点和需求。

1、非热点三四线购房者对价格上涨承受力有限

远离“热点”的三四线城市，购房者对价格上涨敏感度较大，消化价格上涨周期较长。随着2016年“地王”在2018年入市，开发商去库存压力更大。以温州为例，温州去年库存去化良好，目前库存量只有6个月左右。2016年本地房企华宏、中梁，外来房企保利、碧桂园的较量大幅推升了土地价格，这些楼盘在2017年高价入市后，去化情况并不理想。同样情况还出现在汕头，汕头年初几个楼盘涨价均因附近“高价地”的推波助澜，但去化情况也不甚理想。

2、购房需求价格弹性大，购房杠杆快速上升不容小觑

我们调研中发现，全国多个三四线城市为去库存，提供农民进城购房补贴、公积金贷款优惠等各种政策支持。以农民进城购房补贴为例，与三四线城市普遍四五千左右的房价相比，每平方100-200元的补助吸引力非常大。不少受访开发商表示，优惠政策可能透支了不少购房需求，一旦调控政策收紧，购房需求很可能难以为继。

三四线城市购房者加杠杆程度不断加大。许多受访者表示，和前几年相比，去年至今全付款比例在持续降低，使用最低首付的比例则在不断增加。以东莞为例，受访者表示15年以前全款付比例接近10%，目前大概只有3%左右。

3、棚户改造或成三四线城市房地产去库存利器

多个三四线城市大力推动棚户区改造。以三亚、绍兴两市为例。2016年三亚完成改造任务2万多户，2017年棚改计划涉及1.5万多户。政府打算“采取货币补偿、政府收购房源、组织居民自主选购商品房等形式，满足棚户区改造居民多样化的安置需求，打通商品房与棚改安置住房通道”。与2016年三亚全年商品房销量3万套相比，1.5万户棚改不容小觑，势必会给市场带来一大波需求。

绍兴棚改已完全货币化，3月市场需求估计有四成来自于拆迁户。绍兴过去3年价格一直稳定在1万元左右，近期受棚改购房需求的推动，价格也出现小幅度上涨。开发商预计棚改需求会持续至少2-3年。莫尼塔年初在嵊州调研的时候了解到，2017年嵊州经济发展主要还是城中村改造，政府对当地居民货币化补偿后，居民可以去整个绍兴市及区县购房，整个春节期间销售异常火爆。

湖南常德进行旧城改造，2017年有5000多户的任务，未来几年还有2-3万户的改造力度。政府对其购房有货币补偿，装修也有一部分补贴，依靠棚改的去化力度在30%左右。

其他城市如赣州、襄阳、孝感、温州、柳州等地都在推动棚改的货币化安置，目前来看棚改购房需求能占到这些城市商品房销售的10%左右。随着政府棚改的推进，这一比例会继续上升。

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Tags：三四线城市房地产调查：开发商拿地面积逐步扩大